关于眼镜店创业选址问题

pariskingdom

小弟的情况在之前已经发帖请教过大家一次了。http://www.ccyjr.com/viewthread.php?tid=41707考虑再三，当时的那些铺面都觉得不是很有信心，所以没有拿下。
经过寻找，现在有2个可选项，说出来给大家听听，请教一下。

店面一： 当地一高校附近。我们当地有一个院校，学生人数有2W+人。周边已经有4家规模在60平方以上的沿街眼镜店（其实是2个老板，抢占市场嘛），经营多年。在学校大门口马路正对面有人修了一栋楼，7层商用，一层是商城，二层是服装、饰品等、三层是餐饮、四层至七层是做宾馆和培训所用。我目前找到门面是这个楼的二楼的一侧。楼房正在建，快了年前交房，慢了年后交房，无装让费，60平方，房租一年4W，统一装修统一管理的。同层的旁边更好的位置（靠近楼梯口的位置）也有一家眼镜店入驻。  
               这个位置的优势是：目标人群是大学生，学生数量较多，需求量大，有自主消费能力。劣势是：在二楼，以后的死活更多的是取决于这个商用楼管理和经营，是否能够吸引足够多的人气；附近已经有4家多年老店，比我有知名度；租金也不便宜，￥60/平方/月，而且每年有3个月的没生意的时间（我这个不像那4家沿街的眼镜店，他们寒暑假一样可以开门，有附近居民的生意，我这在楼上，寒暑假人流量估计基本很少）
店面二： 在我们当地的一片还原安置区内，沿街房。这是一片很大的安置区，据说有3W人居住，入住率越有80%，老年人居多，70左右都是老年人。旁边又新盖了一个小高层式的安置区，即将交付。 还正在盖一个中小学，预计明年9月投入使用。 我现在找的位置是在 新的小高层式的安置区和老安置区中间的这个位置。 转让费2W，50平方，房租一年3.6W。整个这个安置区内没有眼镜店，如果我开，会是第一家。
              这个位置的优势是：门面是沿街房，一年12个月都可以开门做生意；人口基数大，有那么多人在这居住；周边没有眼镜店，我是第一份；未来应该有更多的人还原安置到这个区域。 劣势是：老年人居多，70%都是老年人，年轻人和学生数量不知是否能养活我这个店；安置还原户大多都城郊的一些居民，消费能力不高，我计划这里卖的话一副近视镜也就150-200左右；这里有公交车直达市区，担心大部分人会在逛街和坐车去市内或商业区就配。


目前我主要就是纠结在如何在这2个店抉择。 我知道选址问题是眼镜店第一要务，而且只是根据我所描述的大家很难有更直观的印象。
但是还是希望发表一些建议意见，帮助我这个后来的眼镜人。
多谢多谢！

甜泪飘儿

我个人觉得店面一比店面二位置要好，因为那里已经有4个店，比较集中，想配眼镜的人就会去那条街，如果能在店面一附近一楼租位置更好。还是多实地考察一下。

sygx166

失败是成功之？

pariskingdom

没有更多的人给点意见吗？

mm111111

你盘下我的店吧.我想退出了.机器全新的，

laocaichong

小学初中高中合计2000-2500人，私营小企业100多家，总人口6.5万，距离市区10分钟，搭车5圆车费，无眼镜店，房产建设项目众多，人口增长较快，无眼镜店，预开一家小店，现有正在施工的老街区门面，明年5月竣工，请各位指点

沈阳美镜汇

买门市和租店面不同，个人浅见，如果是买门市或可考虑店二，如果自己租的话培养期太长，而且未来不确定因素太多。我觉得，楼主之所以纠结，是因为这两个选择都有不足，所以建议，再多看看其他地点，多有几个选择的地点，这样就会有新的收获。